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[原创]广西桂林律师文金发代理商品房案件体会(四):逾期交房违约金案件中开发商最常见抗辩理由

广西桂林律师文金发:逾期交房违约金案件中开发商最常见的抗辩理由?

作者:文金发 来源:http://lawyerwen.blog.bokee.net

1、不可抗力。

这是文金发律师在桂林所代理的此类案件中,开发商最常见的抗辩理由。

所谓“不可抗力”,在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。必须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件才可构成不可抗力。

    根据我国法律的规定,如果是不可抗力原因导致开发商逾期交房的,开发商不需承担违约责任。这是法律的直接规定,即使双方在合同中没有进行约定,当遇到不可抗力事件时,开发商仍可直接引用法律条款来免责。

    开发商常常对“不可抗力”作扩大解释,比如将下雪、雨水多、夏天天气热、甚至我们遇到过开发商将高考期间政府不给施工作为不可抗力进行抗辩的,作为代理律师,我们认为,冬冷夏热,春雨秋燥,在没有成灾的情况下,这些都是正常的自然现象,而高考亦是每年都举行的,这些事件均是在双方签订合同时可以预见的,不符合不可抗力的构成条件,这样抗辩理由是不能成立的。

2、诉讼时效。

在合同约定的交房期二年以后才交房的情况下,开发商一般会以超过诉讼时效进行抗辩。关于诉讼时效前面已作论述,在此不再重复。

3、以交钥匙时间为房屋交付时间。

商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定,2004年国务院取消了商品房综合验收行政审批项目,现在的商品房买卖合同中一般开发商喜欢以“房屋经监理公司验收合格”作为交房条件,很多人认为,监理公司只是中介性质的专业机构,其验收的权威性是打折扣的。

我们遇到过一些房开商为了不支付逾期交房违约金,在房屋没有任何竣工验收合格凭证的情况下,以各种方式通知购房者收房,让购房者“领钥匙”,在向购房者交钥匙的同时,要求购房者签下“房屋接收单”之类的条子,在接收单上往往会注明房屋质量合格,本人无异议之类的文字。很多业主缺乏经验,签下“接收单”来,结果,在产生纠纷起诉到法院的时候,房开发会以《《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用”作抗辩,主张已在交钥匙中完成房屋交付,使购房者陷入被动。

为了避免争议,购房者在房开商拟交付的房屋未符合条件的情况下,比如无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等,此时完全可以不接收钥匙,更不能在“房屋接收单”之类的文件上签名。

4、违约金过高

逾期交房违约金一般是按日计算的,开发商每逾期一日并产生一日的违约金,违约越久,违约金总数会越多。在诉讼时,开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额。

最高法《解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”这是房开商要求减少违约金时引用最多的条款,针对房开商的这一抗辩,我们在代理业主时的代理意见认为,房开商主张违约金过高,其应对“违约金过高”负有举证责任,即应对违约造成的损失负有举证责任,只有证明违约金确实超过损失的30%,其主张方可成立。否则,每日万分之几的违约金并不算“过高”。在一起几十户业主诉讼案件中(部分诉讼部分仲裁),房开商虽主张违约金过高,但没有证明违约造成的损失,其抗辩主张最终均未得到法院和仲裁庭的支持。

(原创文章转载请注明出处:桂林律师http://lawyerwen.blog.bokee.net

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